H2DO-Archi’s blog

H2DO一級建築士事務所のブログ

キタムキ ノ イエ 17 確認申請等

キタムキ ノ イエ は福岡市の戸建て住宅です。敷地が丘陵地にあり、北側に自然豊かな眺望がありました。そこでその風景を室内に取り込むこみながら、室内住環境を最適化することをコンセプトとした住宅です。
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実施設計を進めるとともに、確認申請等の手続きも進めます。

工事を着工する前に確認済証やその他の条例をクリアしておかないと、着工することができません。今回の敷地では崖条例にかかっており、敷地内の既存擁壁の安全性の確認が必要でした。よって現地に行って福岡市のチェックシートをもとに、目視等で現地の擁壁を確認しました。

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崖条例

弊社では民間の確認審査機関で確認申請の手続きを行うことが多いのですが、敷地管轄の行政での条例等がある場合がありますので、事前の役所調査にて必要な項目を確認することはとても重要です。場合によっては着工の遅延になるケースもあります。

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キタムキ ノ イエ 16 実施設計構造計算

キタムキ ノ イエ は福岡市の戸建て住宅です。敷地が丘陵地にあり、北側に自然豊かな眺望がありました。そこでその風景を室内に取り込むこみながら、室内住環境を最適化することをコンセプトとした住宅です。
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実施設計がある程度纏まってきて図面が仕上がってきた段階で、構造計算を進めていきます。

弊社では基本的に1棟ごと構造設計事務所に構造設計を依頼して、建物の安全性を確認しております。意匠的な問題と構造的な問題、コスト面などを考慮しながら、クライアントさんの望む安全性を確保するようにしております。

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構造軸組図イメージ

 

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キタムキ ノ イエ 15 実施設計

キタムキ ノ イエ は福岡市の戸建て住宅です。敷地が丘陵地にあり、北側に自然豊かな眺望がありました。そこでその風景を室内に取り込むこみながら、室内住環境を最適化することをコンセプトとした住宅です。
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基本設計終了後は実施設計に移ります。実施設計では基本設計で決定したものを、より詳細に詰めていきます。工務店さんが施工できるような図面を作成したり、細かい仕様の決定、空間の質に関係してくる詳細の納まり図などを作成します。その他には建物が構造的に安全かどうか、構造計算をして確認したりします。

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実施図面部分詳細図イメージ

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キタムキ ノ イエ 14 ショウルーム廻り・素材サンプル

キタムキ ノ イエ は福岡市の戸建て住宅です。敷地が丘陵地にあり、北側に自然豊かな眺望がありました。そこでその風景を室内に取り込むこみながら、室内住環境を最適化することをコンセプトとした住宅です。
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今回はショウルーム廻りや素材サンプルに関してです。

ショウルーム廻りは住宅設備や使用材料など、実際に現物を確認して頂きます。カタログだけでは質感や素材感はわかりません。

 

ショウルームで気に入った素材などはカットサンプルをもらってます、現場に持込素材感などを確認して頂きます。注意点としては面積効果で大きいものは明るく見えるので、カットサンプルよりも実際の壁は明るく見えます。

 

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素材サンプル


キタムキ ノ イエ はオーダーキッチンに洗面台、在来浴室だったので、既製品に比べて決めることが多く、素材やかたちも自由に選べます。通常ははじめにイメージや使い勝手をヒアリングしてから、こちらがかたちをおこします。その後、素材なども含めてクライアントさんに提案しております。特に使いたい素材や材料、設備などがある場合は、事前にお伝え頂いております。

 

今回は浴室を広めにして、据置のバスタブを置きたいというご要望がありました。脱衣室にはオーダーの洗面台に造作収納家具を設置して、タオルや寝具も脱衣室収納したいとのことでしたので、据置のおすすめバスタブや水栓・シャワーなどをご紹介しました。

 

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キタムキ ノ イエ 13 基本設計時概算見積り

キタムキ ノ イエ は福岡市の戸建て住宅です。敷地が丘陵地にあり、北側に自然豊かな眺望がありました。そこでその風景を室内に取り込むこみながら、室内住環境を最適化することをコンセプトとした住宅です。
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今回は基本設計時の概算見積りに関してです。

基本的にH2DOでは基本設計時終了時に、概算見積りをとることをお勧めしています。


実施設計完了時のみに見積りをとる方法もありますが、金額が大きくぶれる可能性があります。基本設計時にて概算見積りをとって、工務店さんを仮決めしておくことで、実施設計中も工務店さんに相談しながら、実施設計を進めることができるので、金額のぶれも小さくなるので、こちらの方法をお勧めしております。

 

概算見積りの取り方は、一社でも良いですし、複数社での相見積りの場合もあります。一社の場合は希望金額を提示してその金額に向けて、詰めていくイメージです。施工する工務店が決まっている場合には、プロジェクトの初期段階から打合せをしておくと、概算時点でのズレも小さくなります。

相見積りの場合は各社に見積り金額をだして貰い、見積り書の内容と金額を精査して、どの工務店にするか検討します。

 

工務店さんは弊社からの紹介やクライアントさんからの紹介などの場合があります。どの工務店でどの様に概算見積もりを取るかはクライアントさんと相談しながら決めていきます。

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概算見積り書その1

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概算見積り書その2

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概算見積り書その3

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概算見積り書その4

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キタムキ ノ イエ 12 模型

キタムキ ノ イエ は福岡市の戸建て住宅です。敷地が丘陵地にあり、北側に自然豊かな眺望がありました。そこでその風景を室内に取り込むこみながら、室内住環境を最適化することをコンセプトとした住宅です。
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今回は模型に関してです。

模型はスタディ用の1/100程度のものと、実際の雰囲気がよりわかる1/50や1/30のものがありますが、今回は基本設計時のスタディ用の模型です。


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スタディ模型

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スタディ模型02



CGなどでは色味やウォークスルーなどがわかりやすいですが、模型だと雰囲気や全体の感じがよくわかります。模型やCGなどそれぞれ良いとこがあるので、使い分けてうまく伝えられるように心掛けています。

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キタムキ ノ イエ 11 テレミーティング

キタムキ ノ イエ は福岡市の戸建て住宅です。敷地が丘陵地にあり、北側に自然豊かな眺望がありました。そこでその風景を室内に取り込むこみながら、室内住環境を最適化することをコンセプトとした住宅です。
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 今回はテレミーティングに関してです。

キタムキ ノ イエはクライアントさんのお住まいも現場も福岡市でした。よって、敷地調査や役所調査、現場監理などは現地にいきますが、リモートでできる部分はリモートで行いました。

特に打合せに関してはほとんどリモートで行いました。メールなどで事前に資料を送っておいて、当日はパソコンで音声とカメラ、画面共有で打合わせを行いました。クライアントさんにもよるかと思いますが、キタムキノイエのクライアントさんは特にストレスなく、打合せが行えたかと思います。

対面で紙ベースの打合せでは、雰囲気や表情など生の情報量の多さや、紙に手描きでスケッチを描いたりなど、利点があります。一方PCなどでのテレミーティングでは、図面の拡大表示やCGのウォークスルー画面を容易に共有できるなどのメリットはあります。あと移動の時間や費用も掛からないメリットもあります。

なお、キタムキ ノ イエのご主人は出張も多く、東京・福岡・旦那さんの出張先と3つの場所から打ち合わせする事もあり、テレミーティングは重宝しました。

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PC画面共有ウォークスルーイメージCG

 

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キタムキ ノ イエ 10 基本設計開始

キタムキ ノ イエ は福岡市の戸建て住宅です。敷地が丘陵地にあり、北側に自然豊かな眺望がありました。そこでその風景を室内に取り込むこみながら、室内住環境を最適化することをコンセプトとした住宅です。
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 今回は基本設計に関してです。

 

基本設計では簡単にお伝えすると、コンセプトやライフスタイル、住空間のイメージから、建物の間取りや外観などのかたちを決定します。


まずははじめにヒアリングから行います。ヒアリングシートに事前に記入して頂き、その後、対面でヒアリングを行います。ヒアリングでは感覚的なことやニュアンスなども、極力拾えるようにしています。

ヒアリング後にいえのコンセプトを考えます。コンセプトはスケッチやダイアグラムなども組み合わせて考えていきます。その後、コンセプトをもとに建築基準法等の法的事項を考慮しながら、間取りやヴォリュームプランを作成していきます。


やり方はプロジェクトにより様々ですが、コンセプトは複数考えて、そのコンセプトから複数の間取りやヴォリュームなどをスタディすることが多いです。
いづれにしてもプロジェクトの初期段階で、できるだけ多くの可能性を最初に拡散させるように心掛けています。プロジェクトが進むにつれてその拡散を収束させていくようなイメージです。

ちなみに初期段階はスケッチで進めることが多いです。

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手描きスケッチ

基本設計はクライアントさんとお互いに納得いくまで、打合せやプレゼンを繰り返しておこないます。よって一番時間が読めない部分でもあります。


ちなみに、キタムキ ノ イエでは引渡し期日が明確に決まっていたので、スケジュールを組んで基本設計の締切日を設けて設計を進めました。

 

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キタムキ ノ イエ 09 設計監理契約

キタムキ ノ イエ は福岡市の戸建て住宅です。敷地が丘陵地にあり、北側に自然豊かな眺望がありました。そこでその風景を室内に取り込むこみながら、室内住環境を最適化することをコンセプトとした住宅です。
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 今回は設計監理契約に関してです。土地購入決定後に設計監理契約を結びます。契約前に土地探しにて、プレゼン資料づくり(10万円)などをおこなっておりましたが、無事に設計監理契約となりましたので、プレゼン費は設計監理費に含むかたちとなります。


ちなみにこちらが設計監理契約書です。

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設計監理契約書サンプル

設計期間や工期、支払い条件などを記入して、記名捺印して設計契約を結びます。特殊な条件などがある場合は、両者で協議して特記事項に追加します。

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キタムキ ノ イエ 08 土地購入

キタムキ ノ イエ は福岡市の戸建て住宅です。敷地が丘陵地にあり、北側に自然豊かな眺望がありました。そこでその風景を室内に取り込むこみながら、室内住環境を最適化することをコンセプトとした住宅です。
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 今回は土地購入に関してです。前提条件として、今回のプロジェクトは総予算が決まっていたため、その中で土地にいくらかけれるかを大まかに計算して、希望に合う土地を探されておりました。

 

土地の金額を決めるには諸経費(工事費の5-10%前後、税金・登記関係・ローン関係・引越し等)や建物概算費が必要です。建築概算費は希望の構造形式(木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート階数(平家・2階建・3階建等)や延床面積仕様設備スペックなどから、これまでの施工実績を加味して概算費用を計算します。


総予算からこれらを引いた残金が土地購入価格の目安になります。

 

土地を買った後に建物を考えていくのはとてもリスクが高いです。土地に金額を使い過ぎて、希望の建物ヴォリュームが建てられない。ということが多々起きてしまいます。

よって土地検討段階から設計事務所と建物ヴォリュームや概算を考えながら、探していくことは理想の家を建てるためには大きなメリットと言えます。もちろん予算に上限がない方は話は別ですが。

 

さて、前回の敷地調査から、建築可能のヴォリュームプランと工事費の概算見積もりを、クライアントさんに提出しました。その結果、今回の土地を購入するということになりました。

 

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